اخبار مهم
Home / اخبار بورس / طراحی نهایی سازوکار صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات
92037_125.jpg

طراحی نهایی سازوکار صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات

بخش مسکن یکی از مهمترین بخش‌های اقتصاد کشور است ‌که تنظیم عرضه و تقاضا در این بازار، یکی از دغدغه‌های همیشگی دولت‌ها بوده است. راه‌اندازی انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری مربوط به صنعت ساختمان و املاک‌ومستغلات از جمله روش‌های رایج در دنیا برای تسهیل سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در صنعت ساختمان است. ابزار مرتبط با بخش مسکن معرفی‌شده در بازار سرمایه ایران، تاکنون فقط صندوق سرمایه‌گذاری زمین‌ و ساختمان بوده است که در واقع ابزار محرک سمت عرضه در این صنعت به‌شمار می‌رود. با توجه به اینکه تقاضای مسکن از دو بخش تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌گذاری تشکیل می‌شود، بازار سرمایه باید رسالت ابزارسازی برای تسهیل سرمایه‌گذاری و تأمین مالی در این بخش به همراه مدیریت ریسک‌های مترتب، در مرحله ساخت و بهره‌برداری، را مدنظر داشته باشد.

به گزارش بورس نیوز، شرکت تأمین سرمایه امین با هدف راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات موضوع «بند ۱۵ ماده ۱ آیین‌نامه اجرایی تبصره ۲ ماده ۷ «قانون حمایت از بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری» و افزایش کارایی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین‌وساختمان، از ابتدای مهرماه سال ۱۳۹۴ طراحی مفهومی و تدوین اساسنامه و امیدنامه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات را بر اساس مطالعه تطبیقی ساختارهای رایج در دنیا و ملاحظات خاص صندوق‌های سرمایه‌گذاری در ایران در دستور کار قرار داد و ظرف روزهای آتی، پیش‌نویس اساسنامه و امیدنامه این صندوق‌ها به سازمان بورس و اوراق‌بهادار ارسال می‌شود.

پایگاه اطلاع رسانی بازار سرمایه (سنا)، با سودابه عینعلی، مدیر مهندسی مالی و امور بین‌الملل تأمین سرمایه امین و سونای امیربابایی کارشناس این مدیریت، در مورد سازوکار عملیاتی تبیین‌شده در طراحی صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات گفتگویی انجام داده که در ادامه آورده شده است:

ضرورت تأسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات چیست؟

عینعلی: هدف از راه‌اندازی صندوق‌های زمین‌وساختمان، ابزارسازی برای تأمین مالی ساخت پروژه‌های ساختمانی بوده است. به‌رغم گذشت چند سال از معرفی این صندوق‌ها، این ابزار سرمایه‌گذاری جمعی ویژه بخش مسکن، تاکنون نتوانسته است جایگاه مطلوب و رضایت‌بخشی در بازار سرمایه بیابد. البته تلاش مسئولان سازمان بورس و اوراق‌بهادار برای شناسایی و رفع خلأهای موجود قابل‌تقدیر است. تأمین سرمایه امین نیز طی یک گزارش آسیب‌شناسی، چالش‌های موجود در ساختار فعلی را به سازمان بورس واوراق‌بهادار منعکس کرده است.

نحوه فروش و واگذاری پروژه پس از اتمام دوران ساخت، یکی از مهمترین ریسک‌های مربوط به بازده سرمایه‌گذاری در این صندوق‌هاست. ازاین‌رو، صندوق‌ سرمایه‌گذاری مستغلات می‌تواند به‌عنوان ابزار مکمل صندوق زمین‌وساختمان با خرید پروژه‌هایی که به ‌مرحله‌بهره‌برداری رسیده‌اند، نقش مهمی در «تسهیل فروش و بهره‌برداری» از پروژه‌های ساختمانی ایفا کند. بدین‌ترتیب سازوکار شفاف‌تری برای اتمام فعالیت صندوق زمین‌وساختمان و تسویه یکباره مبالغ سرمایه‌گذاری فراهم می‌شود. چه‌بسا بسیاری از سرمایه گذاران با هدف کسب سودهای قابل‌توجه ناشی از بهره‌برداری پروژه‌ها، به‌ویژه در مورد پروژه‌های تجاری و تفریحی، تمایل داشته باشند که سرمایه‌گذاری خود را از طریق صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات ادامه دهند. با توجه به اینکه صندوق‌های مستغلات در رونق‌بخشی به بازار مسکن بر اساس فرآیند شفاف و مدیریت‌شده حاکم بر فعالیت این صندوق‌ها می‌توانند نقش پررنگی داشته باشند، راه‌اندازی این صندوق‌ها نه‌تنها در «آیین‌نامه اجرایی تبصره ۲ ماده ۷ «قانون حمایت از بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری»» موردتأکید واقع شده است، بلکه دولت یازدهم در پیش‌نویس «بسته سیاستی خروج از رکود مسکن» به این ابزار به‌عنوان یکی از ابزارهای محرک طرف تقاضای بازار مسکن، توجه ویژه‌ای داشته است.

مزایای صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات را از بعد فروش واحدهای ساختمانی و سرمایه‌گذاری تشریح کنید؟

امیربابایی: با تغییر ابعاد سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان، به‌ویژه در بخش تجاری، اگر سازندگان در طراحی و ساخت پروژه‌های ساختمانی، مشکل جدی بابت تأمین منابع مالی نداشته باشند، قطعاً با توجه به رکود فعلی حاکم بر این صنعت، در مرحله واگذاری و فروش با مشکلات عدیده‌ای مواجه خواهند بود. ازآنجاکه سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات نیازمند صرف مبالغ هنگفت سرمایه است، صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات با تبدیل مبلغ سرمایه‌ صندوق به واحدهای سرمایه‌گذاری کوچک، فرصت سرمایه‌گذاری در این بازار و برخورداری از حاشیه سود بیشتر نسبت به سرمایه‌گذاری در اوراق با درآمد ثابت یا سپرده‌های بانکی را پیش‌روی طیف وسیعی از سرمایه‌گذاران ولو با مبالغ سرمایه‌گذاری اندک، قرار می‌دهد و از طرف دیگر، امکان تسهیل فروش و بهره‌برداری از پروژه‌های ساختمانی را تسهیل می‌کنند. دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق مستغلات از محل بهره‌برداری بهتر از واحدهای ساختمانی تحت‌تملک صندوق، منفعت سرمایه‌ای ناشی از افزایش ارزش واحدهای ساختمانی و نیز اجاره‌بهای این واحدها می‌توانند به سود دست یابند.

راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات افزایش کارایی تأمین مالی از طریق صندوق‌های زمین‌وساختمان را نیز به‌دنبال دارد. همچنین یکی دیگر از مزایای تأمین مالی فروش پروژه‌ها، بهره‌برداری تخصصی به‌ویژه در پروژه‌های تجاری و تفریحی از طریق ایجاد مدیریت متمرکز و تخصصی است که باعث رونق و در نتیجه ارزشمندی پروژه می‌شود و ثمره آن افزایش بازدهی سرمایه‌گذاری نسبت به روش سنتی و مدیریت غیرمتمرکز، است. با توسعه فعالیت صندوق‌های مستغلات در بازار مسکن و حتی در حوزه مجتمع‌های تجاری و تفریحی، تعیین و تصویب نرخ‌های رشد سالانه قیمت‌ها و نیز اجاره‌بها توسط مجمع صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات، می‌تواند این صندوق‌ها را به مرجع قیمت‌گذاری در مناطق مختلف مبدل کند. با توجه به اینکه دارایی‌های صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات، واحدهای ساختمانی تکمیل‌شده است، ریسک‌هایی مانند عدم‌اتمام به‌موقع پروژه یا شکست پروژه در این صندوق‌ها موضوعیت ندارد و ریسک سرمایه‌گذاری در آنها نسبت به صندوق‌های زمین‌و‌ساختمان کمتر است.

شباهت‌ها و تفاوت‌های اساسی صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات با صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین‌وساختمان کدام است؟

عینعلی: هر دو صندوق به دنبال جمع‌آوری منابع خرد سرمایه‌گذاران و هدایت آن به سمت صنعت ساختمان هستند، اما با دو کارکرد متفاوت که برآیند اثربخشی آنها، نتایج مثبتی در تنظیم بازار مسکن دارد. صندوق زمین‌وساختمان با تحریک سمت عرضه و صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات با تحریک سمت تقاضا به قیمت‌گذاری و برقراری تعادل در بازار کمک می‌کنند. هر دو صندوق با داشتن شخصیت حقوقی مستقل و ارکان اجرایی، نظارتی و تضمینی از سازوکار عملیاتی شفافی برخوردارند. بر خلاف صندوق‌های زمین‌وساختمان که در دوران فعالیت جریان نقدی ندارند و بازده آنها صرفاً به عایدی سرمایه محدود می‌شود، صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات می‌توانند با صرف منابع مالی برای خرید، توسعه، مدیریت و فروش دارایی‌هایی از نوع زمین و مستغلات، بر اساس سیاست‌‌های سرمایه‌گذاری درازمدت، علاوه بر عایدی سرمایه‌ای، از طریق اجاره‌دهی دارایی‌ها نیز درآمدزایی و جریان نقدی مداومی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد ‌کنند. به‌همین دلیل ویژگی بارز این صندوق‌ها در دنیا، توزیع ۷۵ تا ۹۰ درصد از سود خالص سالانه است که جذابیت سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها را دوچندان می‌کند.

در مورد ارکان پیش‌بینی‌شده در ساختار صندوق‌ سرمایه‌گذاری مستغلات و به‌ویژه رکن کلیدی در این صندوق بیشتر توضیح دهید.

امیربابایی: به‌طور کلی ارکان صندوق از مجمع صندوق، هیئت‌مدیره صندوق، ارکان اداره‌کننده شامل مدیر صندوق و مدیر بهره‌برداری صندوق، ارکان نظارتی شامل متولی و حسابرس صندوق و ارکان تضمین‌کننده شامل متعهد پذیره‌نویس و بازارگردان صندوق تشکیل می‌شوند. رکن مدیر بهره‌برداری، کلیدی‌ترین رکن این صندوق است که باید از قابلیت‌های ویژه‌ای در حوزه مدیریت تخصصی واحدهای ساختمانی به‌ویژه واحدهای تجاری برخوردار باشد. درحال‌حاضر مبحث مهندسی فروش در حوزه املاک‌ومستغلات، فعالیت در این حوزه را از حالت مرسوم و سنتی آن خارج کرده است و بر اهمیت برخورداری از تخصص ویژه در این حوزه افزوده است. با توجه به اینکه پتانسیل سودآوری دارایی‌های صندوق با میزان توانمندی مدیر بهره‌برداری و عملکرد وی در این زمینه رابطه مستقیمی دارد، در ساختار طراحی‌شده مدیر بهره‌برداری ملزم به تهیه گزارش‌های بودجه بهره‌برداری سالانه است که بر اساس آن میزان درآمد قابل‌تحقق تا پایان سال، برآورد می‌شود. ازاین‌رو، پرداخت کارمزد مدیر بهره‌برداری در گروی عملکرد وی در پوشش بودجه پیش‌بینی‌شده است که در صورت عدم‌پوشش به تناسب آن از کارمزد مدیر بهره‌برداری کسر و در حساب‌های صندوق ذخیره می‌شود. تهیه برنامه استراتژی و سیاست‌گذاری در مورد مدت زمان اجاره‌دهی و چگونگی چیدمان اصناف در واحدهای تجاری به‌منظور رونق بیشتر و به‌تبع آن ایجاد ارزش‌افزوده بیشتر در مدت زمان کوتاهتر از مهمترین مسئولیت‌های مدیر بهره‌برداری است. با توجه به سابقه فعالیت صندوق‌های مستغلات در دنیا و شکل‌گیری نهادهای تخصصی برای مدیریت این صندوق‌ها، یکی از پتانسیل‌ها و فرصت‌هایی که به‌دنبال راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات ایجاد می‌شود، شکل‌گیری چنین نهادهای تخصصی در بازار سرمایه ایران در حوزه مدیریت املاک‌ومستغلات است. ازآنجاکه سیاست مدیر بهره‌برداری مبتنی بر اجاره‌دهی با هدف افزایش ارزش دارایی‌ها و آغاز واگذاری و فروش دارایی‌ها در مرحله رشد قیمت‌هاست، در نتیجه فروش دارایی‌ها به تدریج تا پایان دوره فعالیت صندوق که حداقل بین ۷ تا ۱۰ سال است، محقق می‌شود و بدین‌ترتیب تدریجی‌بودن خروج صندوق از دارایی‌ها، تصفیه صندوق را تسهیل می‌کند.

آیا تأسیس صندوق‌ سرمایه‌گذاری مستغلات، فقط توسط مالکان پروژه‌های ساختمانی ساخته‌شده امکان‌پذیر است؟

عینعلی: ساختار پیش‌بینی‌شده برای تأسیس صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات برای مالکان پروژه‌های ساختمانی فرصت فروش و تبدیل به نقد دارایی‌ها و برای سرمایه‌گذارانی که برای خرید و بهره‌برداری از املاک‌ومستغلات معین با کسری بودجه مواجه هستند، امکان تجمیع سرمایه از سرمایه‌گذاران خرد را فراهم می‌کند. در حالت نخست، مالک بر مبنای آورده غیرنقد خود با واگذاری تدریجی نسبت معینی از مالکیت پروژه به سرمایه‌گذاران خرد طی حداکثر سه سال نخست فعالیت، نه‌تنها ریسک خروج یکباره خود از صندوق را پوشش می‌دهد، بلکه به تناسب فعالیت صندوق و افزایش ارزش پروژه به‌واسطه بهره‌برداری انجام‌شده، امکان واگذاری بخش دیگری از مالکیت خود به قیمت‌ بالاتر را تا پایان دوره فعالیت صندوق، دارد. البته مؤسس مالک موظف است تا پایان دوره فعالیت صندوق، درصد مالکیت مشخصی را حفظ کند. در حالت دوم، مؤسسان از بدو تأسیس صندوق، مالک پروژه‌ها نیستند و بر اساس مطالعه و بررسی‌های انجام‌شده و توجیه سودآوری سرمایه‌گذاری، به پشتوانه گزارش توجیهی و آورده نقدی قابل‌توجه خود، وجوه لازم را از بازار سرمایه جمع‌آوری می‌کنند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین‌وساختمان نیز می‌توانند در جایگاه مؤسس، صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات بر اساس آورده غیرنقد خود تأسیس کنند و با تبیین قابلیت تبدیل واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق زمین‌وساختمان موردنظر به واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات در زمان پذیره‌نویسی اولیه، در کنار تأمین منابع نقدی لازم برای تسویه واحدهای سرمایه‌گذاری، فرصت ادامه سرمایه‌گذاری از مرحله ساخت تا مرحله بهره‌برداری پروژه را برای سرمایه‌گذاران راغب فراهم کنند.


جهت عضويت در كانال تلگرام #اخبار #اقتصادي #بورس_نيوز روي لينك زير كليك كنيد و گزينه JOIN را بزنيد.

https://telegram.me/boursenews_ir

سایت خبری بورس کلوان